Veel eigenaren in Almere hebben hun woning in de afgelopen jaren flink in waarde zien stijgen. Wie nu verkoopt, houdt na het aflossen van de hypotheek vaak een bedrag over: de overwaarde. Wat je met dat geld mag en kunt doen, hangt af van je plannen en van de fiscale regels die daarbij horen. Ga je je huis verkopen met overwaarde, dan lees je in dit artikel hoe je die berekent, welke opties er zijn en waar je op let voordat je beslist.
Wat is overwaarde precies?
Overwaarde is het bedrag dat overblijft wanneer de verkoopopbrengst van je woning hoger is dan je openstaande hypotheek. Die ontstaat door stijgende huizenprijzen, door aflossingen die je in de loop der jaren hebt gedaan, of door een verbouwing die de woning meer waard heeft gemaakt.
Zolang je in het huis woont, is overwaarde een bedrag op papier. Pas bij de verkoop wordt het een concreet bedrag op je rekening. Daarmee verandert ook de situatie: vanaf dat moment spelen fiscale regels mee die bepalen hoe dat geld wordt behandeld, vooral als je daarna een nieuwe woning koopt.
Zo bereken je je overwaarde
De eenvoudigste berekening is de verkoopprijs min de openstaande hypotheek. Voor een realistisch beeld trek je ook de verkoopkosten af, zoals de makelaarscourtage, de kosten voor het energielabel en een eventuele boeterente voor het vervroegd aflossen van je hypotheek.
Of die boeterente aan de orde is, hangt af van de voorwaarden van je geldverstrekker. Bij verkoop van de woning vervalt de boete bij veel hypotheken, maar dat is niet overal zo. Controleer daarom je hypotheekvoorwaarden voordat je rekent. Fiscaal kijkt de Belastingdienst bovendien naar de eigenwoningschuld, het deel van je hypotheek waarover je rente aftrekt. Dat bedrag kan afwijken van je totale hypotheek, bijvoorbeeld als je ooit een deel voor iets anders hebt geleend.
Optie 1: de overwaarde inbrengen in je volgende woning
De meest gekozen route is om de overwaarde te gebruiken voor de aankoop van je volgende huis. Je leent dan minder, wat lagere maandlasten oplevert of ruimte geeft voor een duurdere woning.
Deze optie sluit ook aan bij de fiscale regels. Wie de overwaarde volledig inbrengt, houdt over de nieuwe hypotheek in principe recht op hypotheekrenteaftrek, mits aan de overige voorwaarden is voldaan. Twijfel je over eerst kopen of eerst verkopen, dan helpt het om vooraf te weten hoe groot je overwaarde naar verwachting wordt. Een gratis waardebepaling geeft daar een eerste onderbouwd beeld van.
Hoe werkt de bijleenregeling?
De bijleenregeling bepaalt dat je over je nieuwe hypotheek alleen rente mag aftrekken voor het deel van de aankoopprijs dat je overwaarde niet dekt. Concreet: de maximale aftrekbare schuld is de aankoopprijs van je nieuwe woning min je overwaarde. Fiscaal heet die overwaarde de eigenwoningreserve.
Een vereenvoudigd voorbeeld maakt het helder. Stel dat je verkoopt voor 400.000 euro, dat je verkoopkosten 8.000 euro zijn en dat je eigenwoningschuld 250.000 euro is. Je eigenwoningreserve is dan 142.000 euro. Koop je een woning van 450.000 euro, dan is de rente aftrekbaar over maximaal 308.000 euro. Leen je meer omdat je een deel van de overwaarde achter de hand houdt, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar. De eigenwoningreserve vervalt na drie jaar. Koop je binnen die periode een nieuwe woning, dan telt de regeling mee. Heb je al eerder een woning met overwaarde verkocht, dan kan er nog een eigenwoningreserve uit die verkoop meetellen. De Belastingdienst biedt een rekenhulp waarmee je de gevolgen voor jouw situatie kunt doorrekenen.
Optie 2: verkopen en daarna huren
Niet iedereen koopt na de verkoop een nieuw huis. Sommige eigenaren kiezen bewust voor huren, bijvoorbeeld omdat de kinderen het huis uit zijn of omdat ze flexibel willen blijven. De overwaarde komt dan vrij voor andere doelen.
Houd er rekening mee dat het geld op je rekening in dat geval meetelt als vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting. Of je daarover belasting betaalt, hangt af van je totale vermogen en je persoonlijke situatie. Besluit je toch binnen drie jaar weer te kopen, dan geldt de bijleenregeling alsnog. Overweeg je om je woning niet te verkopen maar aan te houden en te verhuren, lees dan wat daarbij komt kijken in ons artikel over je woning verhuren in Almere.
Waarom de verkoopprijs je overwaarde bepaalt
Je hypotheekschuld staat vast, dus de verkoopprijs is de enige factor in de berekening waar je nog invloed op hebt. Elk bedrag dat je bij de verkoop extra realiseert, komt rechtstreeks bij je overwaarde terecht.
Daarom loont het om de verkoop goed voor te bereiden. Een realistische woningwaarde, een doordachte vraagprijs, een sterke presentatie en een scherpe onderhandeling bepalen samen wat je uiteindelijk overhoudt. Hoe de keuze voor een vraagprijs doorwerkt in bezichtigingen en biedingen, lees je in ons artikel over vraagprijsstrategie in Almere. Een makelaar die de lokale markt kent, weet welke prijs voor jouw woning haalbaar is.
Wanneer schakel je een adviseur in?
Zodra je een concreet plan hebt voor de overwaarde, is het verstandig om een hypotheekadviseur of belastingadviseur te raadplegen. De regels rond de eigenwoningreserve, de renteaftrek en box 3 werken in elke situatie anders uit, zeker als je een fiscale partner hebt, eerder een woning met overwaarde hebt verkocht of een deel van het geld wilt schenken.
Een makelaar adviseert je over de waarde en de verkoop van je woning, een hypotheekadviseur over de financiering en de fiscale gevolgen. Door die twee op elkaar af te stemmen, voorkom je dat je een beslissing neemt waarvan de financiële gevolgen pas achteraf duidelijk worden.
Ontdek hoeveel overwaarde jouw woning oplevert
Wil je weten wat jouw woning in Almere op dit moment waard is en hoeveel overwaarde je kunt verwachten? Bij Bosch Makelaars komt vrijblijvend bij je langs en maakt een gratis waardebepaling op basis van recente verkopen in jouw wijk. Besluit je te verkopen, dan werken we met een steengoed verkoopplan aan de beste prijs, op basis van een 100% no cure no pay samenwerking.
Lees meer over onze aanpak bij onze verkoopmakelaar in Almere. Je spreekt rechtstreeks met makelaar Clemens Bosch, óók in de avond of op zaterdag. Bel 036 234 0005, mail naar info@bijboschmakelaars.nl of neem contact op via de website.
